dnes je 6.12.2022

Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Smlouva o zprostředkování ve vztahu k nemovitostem

26.1.2015, , Zdroj: Verlag Dashöfer

6.10.1
Smlouva o zprostředkování ve vztahu k nemovitostem

Mgr. Pavla Krejčí

Smlouva o zprostředkování se řadí mezi smlouvy příkazního typu, tj. smlouvy, jejichž obsahem je závazek obstarat pro jiného nějakou záležitost. Správcové a majitelé nemovitostí ji využívají zejména ve vztahu k realitním kancelářím při zprostředkování nákupu, prodeje nebo pronájmu nemovitostí, bytů či prostor sloužících k podnikání.

Pro smlouvu příkazního typu je typická povinnost k činnosti, nikoliv povinnost k výsledku. V případě zprostředkovatelské smlouvy se zprostředkovatel zavazuje k činnosti, ale ne k tomu, že opravdu uzavření smlouvy zprostředkuje.

Zprostředkovatelská smlouva je upravena v § 2445 až 2454 NOZ. Pokud bude zprostředkovatel v postavení dodavatele a zájemce bude v postavení spotřebitele, vztahují se na zprostředkovatelskou smlouvu též ustanovení o spotřebitelských smlouvách.

Definice smlouvy

Zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za provizi uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout provizi tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele,

nebo

zprostředkovatelská smlouva může být uzavřena i jako smlouva, na jejímž základě se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za provizi příležitost k uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout za obstarání příležitosti provizi.

Uzavření smlouvy zájemcem tedy není nezbytné k tomu, aby zprostředkovateli vzniklo právo na provizi.

Smlouva nemusí být uzavřena písemně, pro její platnost tedy postačí, pokud se na jejím obsahu smluvní strany dohodnou ústně.

Podstatné náležitosti smlouvy

Podstatnými náležitostmi smlouvy jsou:

  • určení smluvních stran,

  • závazek zprostředkovatele zprostředkovat uzavření smlouvy nebo zprostředkovat příležitost k jejímu uzavření,

  • určení zprostředkovávané smlouvy,

  • určení výše provize zprostředkovatele a závazek k její úhradě.

Smlouva bez uvedení výše provize

Pokud by výše provize zprostředkovatele nebyla ve smlouvě uvedena, stačí, pokud je mezi stranami jednoznačně dáno, že má být provize zájemcem poskytnuta. Výše provize by se pak určovala dle pravidel uvedených v ustanovení § 1792 NOZ – pokud není ve smlouvě sjednána výše provize či způsob, jakým bude tato výše určena, platí, že úplata byla ujednána ve výši obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. Pokud by se ani takto nepodařilo výši úplaty určit, určí ji soud s přihlédnutím k obsahu smlouvy, povaze plnění a zvyklostem.

Zprostředkovávaná smlouva

Zprostředkovatel tedy vyvíjí pro zájemce činnost směřující k tomu, aby zájemce měl možnost a příležitost uzavřít určitou smlouvu se třetí osobou. Zákon nedefinuje, co by mělo být předmětem smlouvy, jejíž uzavření má být zprostředkováno.

Pokud se týká nemovitostí, bytů a prostor sloužících k podnikání, pak může být předmětem zprostředkování právě například nákup, prodej nebo pronájem nemovitosti, bytu či prostoru sloužícího k podnikání, ale též uzavření smlouvy o dílo na jejich opravu apod. Zapomínat nesmíme též na zprostředkovatelskou činnost týkající se možnosti uzavření dohod o převodech členství v bytovém družstvu.

Vyhledání smluvních partnerů

Závazek zprostředkovatele nespočívá v samotném uzavření zprostředkovávané smlouvy, ale ve zprostředkování příležitosti k jejímu uzavření. Zprostředkovatel tedy především pro zájemce aktivně vyhledává potencionální smluvní partnery. Obsah zprostředkovávané smlouvy není podstatnou náležitostí zprostředkovatelské smlouvy. Do zprostředkovatelské smlouvy je možné obsah zprostředkovávané smlouvy uvést pouze velice obecně – obsah smlouvy totiž nemusí být znám a konečné znění smlouvy většinou závisí na následných kontraktačních jednáních zájemce a třetí osoby vyhledané zprostředkovatelem.

Pokud ovšem zájemce trvá na určité podobě zprostředkovávané smlouvy nebo alespoň na některých jejích podmínkách, měl by je do zprostředkovatelské smlouvy rozhodně zanést. Může to mít totiž podstatný vliv na možnost požadovat následně smluvní pokutu či jiné sankce, pokud byly sjednány nebo pokud je stanoví zákon.

Identifikace nemovitostí

Nemovitosti, byt či prostor sloužící k podnikání, jichž se zprostředkovávaná smlouva bude týkat, nemusí být ve zprostředkovatelské smlouvě popsány přesně tak, jak je to nutné pro provedení zápisu v katastru nemovitostí. Postačí, pokud budou nemovitosti, byt či prostor sloužící k podnikání popsány tak, aby bylo zřejmé, o jaké nemovitosti se jedná. Postačí tedy například uvést, že se jedná o zprostředkování prodeje všech nemovitostí uvedených na listu vlastnictví vedeném pro konkrétní katastrální území.1

Nemovitost v SJM

Pokud se má zprostředkovávaná smlouva týkat nemovitostí, které náležejí do společného jmění manželů, může přesto zprostředkovatelskou smlouvu uzavřít pouze jeden z manželů, neboť zprostředkovatelská smlouva ještě není právním jednáním, který by se týkal společné věci.

Existence společného jmění manželů a výše spoluvlastnických podílů k těmto nemovitostem nehrála roli, neboť uzavření zprostředkovatelské smlouvy není ještě úkonem, který by se bezprostředně dotýkal společné věci (§ 145 odst. 2 ObčZ); až kupní smlouva, kterou měl žalobce připravit pro žalovaného (v případě nalezení vážného zájemce o koupi) a jejíž účastnicí by musela být i manželka žalovaného s ohledem na spoluvlastnický podíl spadající do společného jmění manželů, představuje právní úkon, ke kterému (nebyla-li by ho přímo účastna) je třeba jejího souhlasu pod sankcí relativní neplatnosti (srov. § 40a145 odst. 2 ObčZ), protože jeho prodej nepředstavuje obvyklou správu společného majetku manželů (§  145 odst. 2 ObčZ věta první).

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28. 6. 2007, sp. zn. 33 Odo 533/2005, který je aplikovatelný i po přijetí NOZ

Provize zprostředkovatele

Provize nemusí být dána konkrétní částkou, ale může být určena například procentem z kupní ceny v případě kupní smlouvy nebo výší nájmu v případě zprostředkování nájemní smlouvy. Provize nemusí být sjednána pouze peněžní částkou, ale může mít i formu nepeněžitou.

Josef Vonásek uzavřel s realitní kanceláří Vokoun zprostředkovatelskou smlouvu o prodeji svého bytu. Ve zprostředkovatelské smlouvě se obě strany dohodly, že minimální kupní cena, za kterou pan Vokoun svůj byt prodá potencionálnímu kupci, je částka 1 500 000 Kč. Aby byl zprostředkovatel zainteresován sehnat pro pana Vokouna kupce, který by koupil byt za co nejvyšší cenu, obě strany se dohodly na tom, že se bude provize zprostředkovatele odvíjet od dosažené kupní ceny tak, že v případě kupní ceny ve výši 1 500 000 Kč bude provize zprostředkovatele činit 3 % a v případě kupní ceny vyšší, bude provize zprostředkovatele činit navíc 5 % z částky, která cenu 1 500 000 Kč přesáhne.

Smlouva bez nároku na provizi

Úplatnost je podstatným znakem zprostředkovatelské smlouvy. Pokud by zprostředkovatel vykonával svou činnost bez nároku na provizi, nejednalo by se o zprostředkovatelskou smlouvu, ale nejčastěji o smlouvu příkazní nebo inominátní, a to bez ohledu na to, jak smluvní strany smlouvu pojmenovaly:2

Pan Josef je vlastníkem bytové jednotky a rozhodl se ji prodat prostřednictvím realitní kanceláře. S realitní kanceláří uzavřel "zprostředkovatelskou" smlouvu, ve které bylo uvedeno, že pan Josef jako zájemce nehradí provizi realitní kanceláře. Bez ohledu na to, jak je pojmenována, smlouva se ustanoveními o zprostředkovatelské smlouvě řídit nebude, ale pravděpodobně se na ni použije ustanovení o smlouvě příkazní (záleží ovšem na konkrétním obsahu smlouvy – může se též jednat o smlouvu ryze nepojmenovanou).

Vznik práva na provizi

Právo na provizi zprostředkovateli vznikne pouze tehdy, pokud byla zprostředkovávaná smlouva uzavřena díky přičinění zprostředkovatele. Vznik práva na provizi má tedy dvě podmínky:

  • uzavření zprostředkovávané smlouvy,

  • fakt, že k uzavření smlouvy došlo přičiněním zprostředkovatele.

Přitom je třeba poznamenat, že zájemce není povinen zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. Tato situace může být pro zprostředkovatele velmi nevýhodná a často se může ve smlouvě snažit celou situaci řešit prostřednictvím smluvních pokut. Ke smluvním pokutám ve zprostředkovatelské smlouvě viz níže.

To neplatí, pokud je zprostředkovatelská smlouva uzavřena tak, že právo na provizi zprostředkovateli vzniká již okamžikem, kdy je zprostředkována příležitost k uzavření smlouvy. Pak opravdu stačí tuto příležitost zprostředkovat bez ohledu na to, zda opravdu k uzavření zprostředkovávané smlouvy dojde.

Zprostředkovateli vznikne právo na provizi také pouze tehdy, pokud existuje přímá souvislost mezi uzavřením zprostředkovávané smlouvy a mezi činností zprostředkovatele. Pokud by tedy sice spolu smluvní strany smlouvu uzavřely, ale k uzavření smlouvy nedošlo přičiněním zprostředkovatele, pak nárok na provizi zprostředkovateli nevzniká.

Pokud tedy dojde k situaci, kdy si zájemce po uzavření zprostředkovatelské smlouvy najde smluvního partnera sám nebo prostřednictvím jiného zprostředkovatele, pak zprostředkovateli nárok na provizi nevzniká. Tuto nevýhodnou situaci lze ve zprostředkovatelské smlouvě řešit smluvní pokutou (viz níže).

Nárok vzniku na provizi po zániku zprostředkovatelské smlouvy

Pokud došlo k zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy jinak než jejím splněním, především pak uplynutím času nebo oznámením o ukončení smlouvy, pak i po tomto okamžiku může zprostředkovateli vzniknout právo na provizi, a to tehdy, pokud je uzavřena zprostředkovávaná smlouva.

 Avšak k tomu, aby právo zprostředkovateli vzniklo, musí být splněn i další předpoklad pro vznik práva na provizi, a to fakt, že k uzavření smlouvy došlo přičiněním zprostředkovatele, např. že zprostředkovatel ještě za účinnosti zprostředkovatelské smlouvy zájemce a třetí osobu seznámil. Tím se zákon snaží zabránit častému jevu, kdy si zájemci počkají, až vyprší doba, na kterou byla zprostředkovatelská smlouva uzavřena, a smlouvu uzavřou s třetí osobou, kterou ve skutečnosti zajistil zprostředkovatel.

Splatnost provize

Provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Pokud byla smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Bylo-li ujednání, že zprostředkovatel pro zájemce obstará pouze příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

Zprostředkovatel neručí za jednání vyhledané třetí osoby ani za to, zda třetí osoba splní svůj závazek vůči zájemci. Mezi stranami však může být dohodnuto, že zprostředkovateli právo na provizi vznikne až tehdy, když třetí osoba splní své povinnosti ze zprostředkovávané smlouvy.

Pokud by ovšem třetí osoba nesplnila své povinnosti z uzavřené smlouvy z důvodů, za něž odpovídá zájemce, vzniká zájemci povinnost provizi uhradit. To platí jak pro případ, že došlo k úplnému zmaření splnění povinnosti třetí osoby, tak i pro případ, že došlo k pouhému oddálení plnění, pokud za toto oddálení zájemce odpovídá.

Pokud je v takovém případě výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započítá se do základu i plnění neuskutečněné z důvodu, za něž odpovídá zájemce.

Zprostředkování a smluvní pokuta

Často diskutovanou otázkou ve vztahu ke zprostředkovatelským smlouvám je otázka smluvních pokut v případech, kdy zájemce odmítne uzavřít s osobou vyhledanou zprostředkovatelem zprostředkovávanou smlouvu.

K tomuto problému se ve vztahu ke zprostředkování dohody o převodu členských práv a povinností vyjádřil Nejvyšší soud ČR, a to v rozsudku sp. zn. 33 Odo 669/2002 ze dne 22. 3. 2004, ze kterého cituji:

Je-li tedy sankcionováno převodcovo "odmítnutí" vyhledaného zájemce, vzniká převodci povinnost zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu v momentě, kdy projeví svou vůli odmítnout nabízeného zájemce; v posuzovaném případě žalovaný odmítl nabízeného zájemce dopisem z 22. 6. 2000 adresovaným zprostředkovateli. Přisvědčit pak lze rovněž námitce dovolatelky, že ze zprostředkovatelské smlouvy nevyplývá, že by se sankce zaplatit smluvní pokutu připínala pouze k odmítnutí vyhledaného "konkrétního zájemce", jímž je zájemce, jehož totožnost je zprostředkovatelem převodci sdělena. Z této smlouvy zřetelně vyplývá, že sankcionováno smluvní pokutou je porušení smlouvy spočívající v převodcově odmítnutí zprostředkovatelem vyhledaného zájemce, který je připraven neprodleně uhradit požadovanou cenu (s tím ostatně koresponduje předmět smlouvy, jímž je závazek zprostředkovatele vyvíjet činnost směřující k tomu, aby převodce měl příležitost uzavřít dohodu o převodu členských práv a povinností spojených s členstvím v družstvu). Zájemce je tudíž identifikován výlučně svou "připraveností" uhradit neprodleně požadovanou cenu, nikoli jinými identifikačními znaky. Oznámila-li žalobkyně žalovanému, že vyhledala

 
Nahrávám...
Nahrávám...