dnes je 11.8.2022

Nepřístupný dokument, nutné přihlášení
Input:

Podnájem nemovitostí a nebytových prostor

26.7.2013, , Zdroj: Verlag Dashöfer

15.5.2.10.8
Podnájem nemovitostí a nebytových prostor

Mgr. Pavla Krejčí

Definice podnájmu

Podnájem je akcesorický právní vztah vznikající mezi nájemcem určité věci či prostoru a třetí osobou, které nájemce umožní užívání nájemcem najaté věci, prostoru či jejich části.

Základní právní úpravu podnájmu nalezneme v § 666 ObčZ; zvláštní právní úpravu pak obsahuje zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor (dále jen “ ZNP"), a to konkrétně v § 6. Zvláštní právní úprava platí také pro podnájem bytů (§ 719 ObčZ); právní úpravou podnájmu bytů se však v tomto článku nebudeme zabývat, neboť jí bude pro její specifičnost věnována samostatná kapitola.

Právní úprava obsažená v obecných ustanoveních občanského zákoníku o nájmu a právní úprava týkající se na podnájmu nebytových prostor se v některých bodech liší.

Podnájem je odvozen od vztahu nájemního, tedy od vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem – bez existence platného nájemního vztahu nemůže vzniknout platný podnájem. V případech, kdy je tedy například nájemní smlouva neplatná, nemůže vzniknout platný vztah z podnájmu. Zánik nájemního vztahu pak znamená, že dochází k zániku i vztahu podnájemního.

Pan Voříšek má pronajatý byt od paní Vokurkové. Byt je velký, a proto pan Voříšek požádá paní Vokurkovou, aby mohl jednu místnost podnajmout svému známému panu Kuklovi. Paní Vokurková s podnájmem vysloví souhlas. Poté, co se pan Kukla nastěhuje do podnajatého pokoje, paní Vokurková se dohodne s panem Voříškem na ukončení nájmu, protože potřebuje byt pro svou dceru.

Vysvětlení k příkladu:

Ačkoliv paní Vokurková souhlasila s podnájmem, tak fakticky mezi ní a panem Kuklou žádný vztah nevzniká. Pokud se paní Vokurková dohodne s panem Voříškem na ukončení nájmu bytu, pak dojde k zániku i podnájemního vztahu a pan Kukla musí byt vyklidit.

Nájemce také nemůže v rámci podnájemního vztahu přenechat podnájemci více práv, než svědčí jemu z nájemní smlouvy nebo ze zákona. Pokud tedy například je v nájemní smlouvě sjednán účel nájmu, pak musí být tento účel dodržen i ve smlouvě podnájemní.

Pan Josífek si od společnosti KKK s. r. o. pronajal nebytový prostor, který je zkolaudován jako kanceláře. Část nebytového prostoru pan Josífek podnajal panu Slívovi, a to jako výrobnu dřevěných hraček.

Vysvětlení k příkladu:

Pan Josífek nemůže podnajmout nebytový prostor k jiným účelům, než ke kterým má prostor pronajat sám. Na takovou podnájemní smlouvu je nutno hledět jako na neplatnou.

Podnájem v užším slova smyslu je právním vztahem úplatným, tzn., že za užívání předmětu podnájmu podnájemce musí nájemci hradit nájemné (podnájemné).

V širším slova smyslu se však za podnájem označuje i případ, kdy nájemce umožňuje třetí osobě užívat předmět nájmu nebo jeho část bezúplatně, např. na základě smlouvy o výpůjčce. Toto širší pojetí podnájmu je důležité zejména z hlediska možnosti pronajímatele ukončit nájemní poměr v případech, kdy nájemce umožní užívání předmětu nájmu třetí osobě v rozporu se zákonem nebo smlouvou bez svolení pronajímatele.

Obecně podnájem vzniká na základě smlouvy, kterou mezi sebou nájemce a podnájemce uzavřou. K uzavření smlouvy se nevyžaduje písemná forma. Teoreticky může smlouva o podnájmu uzavřena i konkludentně.

Souhlas pronajímatele s podnájmem

Pokud se nájemní smlouva řídí obecnými ustanoveními občanského zákoníku, pak dle § 666 ObčZ nájemce nepotřebuje k podnájmu pronajaté věci souhlas pronajímatele.

Pronajímatel a nájemce se však mohou v nájemní smlouvě dohodnout jinak a stanovit pro nájemce různá omezení a pravidla, při jejichž splnění může předmět nájmu podnajmout. Nejčastěji je pak v nájemní smlouvě uvedeno, že nájemce je oprávněn předmět nájmu dát do podnájmu pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Nájemní smlouva může též obsahovat i jiná pravidla v tomto smyslu – například může stanovit okruh osob, jimž je nájemce oprávněn předmět nájmu podnajmout – například dceřiné společnosti nájemce apod.

Překročení dohody s pronajímatelem

Pokud by nájemní smlouva obsahovala omezení ohledně možnosti podnajmout předmět nájmu a nájemce by tato omezení překročil, neznamená to automatickou neplatnost podnájemní smlouvy. Podnájemní smlouva by v takovém případě byla platná, pouze by to založilo právo pronajímatele na odstoupení od nájemní smlouvy. To je také jedním z rozdílů mezi obecnou právní úpravou obsaženou v občanském zákoníku a zvláštní právní úpravou obsaženou v zákoně o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Z této zvláštní právní úpravy totiž vyplývá zákaz podnajmout předmět nájmu bez výslovného písemného souhlasu pronajímatele přímo ze zákona. Z tohoto důvodu by byla podnájemní smlouva na nebytové prostory uzavřená bez výslovného písemného souhlasu pronajímatele neplatná.

Právo pronajímatele na náhradu škody

Pokud nájemce dá předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu v rozporu s dohodou uzavřenou s pronajímatelem, pak může pronajímateli vzniknout právo na náhradu škody. Po dobu trvání nájmu pronajímateli nevzniká právo na vydání toho, co nájemce od podnájemce obdržel jako úplatu za podnájem předmětu nájmu. Po jeho skončení by mohl mít teoreticky nárok na úhradu ušlého zisku.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2004, sp. zn. 25 Cdo 264/2004

“Především je třeba vycházet z toho, že ušlý zisk je újma spočívající v tom, že u poškozeného nedojde v důsledku škodné události k rozmnožení majetkových hodnot, ač se to dalo s ohledem na pravidelný běh věcí očekávat. Pokud pronajímatel hodlal a skutečně měl reálnou možnost v určitém období pronajmout byt za tržní nájemné a pouze protiprávní jednání žalovaného mu to znemožnilo, ušel mu zisk, který by obdržel, pokud by nájem byl realizován. Jako ušlý zisk v rámci náhrady škody se nahrazuje ztráta toho, co by poškozený při pravidelném běhu událostí pronajmutím věci skutečně dosáhl, nebýt protiprávního jednání škůdce, jež mu zabránilo v získání tohoto prospěchu.

V daném případě se však nejedná o zisk, jenž by žalobci při pravidelném běhu věcí náležel a jenž by mu ušel v důsledku jednání žalovaného, který neoprávněně dal do podnájmu byt, k němuž sám měl právo nájmu. Jestliže k určitému bytu trvá právo nájmu konkrétního nájemce, je jednoznačné, že pronajímatel není oprávněn s právem nájmu k tomuto bytu dále nakládat, tj. smluvně dát byt do nájmu jinému či někoho jiného tam bez souhlasu nájemce ubytovat, a už vůbec nepřichází v úvahu podnájemní smlouva mezi pronajímatelem a podnájemcem k takovému bytu. Nelze proto přisvědčit žalobci, že by v době platného nájemního vztahu mohl s tímto bytem "podnikat“ sám. Za situace, že předmětný byt byl pronajat žalovanému (nájemci) za určité nájemné, je zřejmé, že ani při pravidelném běhu věcí (tj. nebýt toho, že žalovaný dal byt do podnájmu) nemohl žalobce (coby pronajímatel a spoluvlastník domu) důvodně očekávat od kohokoliv jiného nějaké další či vyšší platby za užívání tohoto bytu. Proto ta skutečnost, že žalovaný neoprávněně a neplatně dal byt do podnájmu, žádnou ztrátu zisku žalobce nezpůsobila a příčinou vzniku nějaké majetkové újmy tak ani nemohla být."

Základy znaky podnájmu

Základní znaky podnájmu jsou téměř totožné se základními znaky nájmu.

Jedná se o:

  1. přenechání určité věci,

  2. účel užívání,

  3. dočasnost užívání,

  4. úplatnost.

Ad a) Přenechání určité věci

Podnájemní smlouva musí obsahovat přesné vymezení podnajaté věci. Nájemce je oprávněn přenechat do podnájmu celou najatou věc (nebo prostor) nebo se může podnájem týkat pouze její části. Nájemce však může podnajmout pouze to, co má sám v nájmu. Pokud by se tedy na věc nebo její část nájemní smlouva nevztahovala, pak nelze k této věci či její části platně nájemní smlouvu uzavřít.

Pan Jaroslav si pronajal od společnosti KOKO s. r. o. vilu a garáž. Na každou z budov byla sepsána samostatná nájemní smlouva. Smlouva na garáž však neobsahovala všechny zákonem stanovené náležitosti, a proto byla uzavřena neplatně.

Pan Jaroslav o neplatnosti smlouvy nevěděl a nabídnul část vily s garáží do podnájmu společnosti KLODO s. r. o. Mezi panem Jaroslavem a podnájemcem byla sepsána podnájemní smlouva na oba předměty podnájmu, ve které byla úplata za podnájem sjednána jednou částkou.

Vysvětlení k příkladu:

Ke vzniku platného vztahu k podnájmu je třeba, aby nájemce měl platně sjednánu nájemní smlouvu. V tomto případě se bude jednat zřejmě o neplatný podnájemní vztah, neboť k části předmětu podnájmu pan Jaroslav neměl sjednánu platnou nájemní smlouvu. Pro posouzení platnosti podnájemní smlouvy je zcela nerozhodné, zda nájemce a pronajímatel o neplatnosti nájemního vztahu věděli.

Ad b) Účel užívání

Účel užívání je pro podnájem také omezen ustanoveními nájemní smlouvy. Nájemce nemůže dát předmět nájmu do podnájmu pro jiný účel, než pro ten, který je uveden v jeho nájemní smlouvě. Nájemce však může v podnájemní smlouvě účel podnájmu oproti nájemní smlouvě zúžit. Uvedení účelu užívání není podstatnou náležitostí podnájemní smlouvy, účel užívání totiž může také vyplývat z podstaty předmětu podnájmu. Pokud ovšem není účel užívání uveden, je podnájemce povinen užívat předmět podnájmu pouze k účelu, ke kterému předmět podnájmu obvykle slouží.

Pokud by nájemce umožnil podnájemci užívání předmětu podnájmu v rozporu s nájemní smlouvou, kterou má uzavřenu s pronajímatelem, mohlo by to založit právo pronajímatele odstoupit od nájemní smlouvy.

Nájemce pronajímateli plně odpovídá za podnájemce a způsob, jakým podnájemce předmět podnájmu užívá. Mezi podnájemcem a pronajímatelem totiž nevzniká přímý právní vztah. Z tohoto důvodu nájemce odpovídá pronajímateli i za škody způsobené podnájemcem na předmětu nájmu.

Ad c) Dočasnost užívání

Právo podnájemce užívat předmět podnájmu je časově omezeno. Podnájemní smlouva by měla obsahovat, na jakou dobu se podnájem uzavírá, tedy zda na dobu určitou nebo na dobu neurčitou.

Podnájemní smlouvu lze ukončit ze stejných důvodů jako smlouvu nájemní (viz kapitola o nájemní smlouvě). Kromě těchto způsobů zániku zaniká podnájem ze zákona i v případě, že zanikne nájemní smlouva. Je to z důvodu již výše zmíněné akcesority podnájemního vztahu, kdy bez platného nájemního vztahu nemůže existovat platný podnájemní vztah.

Pan Vonásek měl od společnosti KOHO s. r. o. pronajatu garáž, a to na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Pan Vonásek garáž dále podnajal panu Bartuškovi, a to na dobu jednoho roku. Společnosti KOHO s. r. o. však nájem panu Vonáskovi vypověděla.

Vysvětlení k příkladu:

Podnájemní vztah mezi panem Bartuškou a Vonáskem zaniknul spolu s nájemní smlouvou, a to ke stejnému dni jako nájem mezi panem Vonáskem a společností KOHO s. r. o.

Ad d) Úplatnost

Většinou bývá výše podnájemného a jeho splatnost ve smlouvě stanovena. Pokud však stanovena není, nečiní to podnájemní smlouvu uzavřenou dle obecných ustanovení občanského zákoníku neplatnou. V takovém případě je podnájemce povinen hradit podnájemné ve výši obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě podnajaté věci a způsobu jejího užívání. U podnájmu nebytových prostor dle zvláštního zákona však platí, že uvedení výše podnájmu činí podstatnou náležitost podnájemní smlouvy.

Splatnost podnájemného

Podnájemné může být splatné buď jednorázově nebo v určitých intervalech, například měsíčně nebo ročně. Pokud není dohodnuto jinak, nastává splatnost:

  1. u zemědělských nebo lesních pozemků půlročně pozadu 1. dubna a 1. října,

  2. v ostatních případech měsíčně pozadu.

Ostatní vztahy

V ostatních vztazích vzniklých mezi nájemcem a podnájemcem se uplatní stejná zákonná ustanovení jako ta, která se vztahují na vztah nájemce a pronajímatele. Proto v podrobnostech odkazujeme na výklad práv a povinností obsažený u nájemní smlouvy.

Problematické situace

Toto pravidlo se však neuplatní absolutně. S ohledem na kusou právní úpravu celého institutu podnájmu je třeba na některé problematické otázky spojené s podnájmem hledat odpověď v judikatuře soudů. Zde bychom se zaměřili na některé problematické situace, které ve vztahu podnájemce – nájemce – pronajímatel mohou vzniknout, a které byly dosud řešeny v rozhodnutích Nejvyššího soudu ČR:

Neplatná podnájemní smlouva

Pokud podnájemce užívá předmět podnájmu na základě neplatné nájemní smlouvy, pak se

 
Nahrávám...
Nahrávám...